Jak zamieszkać we własnym mieszkaniu?


Krok po kroku – jak kupić najtaniej nieruchomość i jak uzyskać najtańszy kredyt i nie popełnić błędu!

W Polsce ciągle jeszcze wiele rodzin nie może sobie pozwolić na własne mieszkanie. Sytuacja mieszkaniowa jest najgorsza w Unii Europejskiej, w której zajmujemy przedostatnie miejsce. Brakuje ponad miliona nowych mieszkań. Zakup własnego mieszkania jest najlepszą inwestycją na przyszłość. Na przestrzeni kilkudziesięciu lat może okazać się tańszą formą mieszkania niż na przykład wynajem. Dodatkowym problemem jest ich zbyt wysoka cena, zwłaszcza porównując do przeciętnych polskich zarobków. Do tego banki zaostrzyły politykę liczenia zdolności kredytowej oraz podniosły poprzeczkę warunków udzielania kredytów. Wszystko to spowodowało, że zakup własnego lokum i uzyskanie finansowania przy pomocy kredytu hipotecznego stało się prawdziwym wyzwaniem dla przeciętnego Polaka. Nie jest to jednak rzecz nie do zdobycia. Wystarczy dobrze się do tego przygotować, aby później mieć pewność, że nasza decyzja była bardzo dobra i niczego nie będziemy żałować. Potencjalny kredytobiorca stoi przed szeregiem wyborów, a ryzyko podjęcia złych będzie odczuwalne bardzo długo.
Poniższe opracowanie ma na celu pomóc i wyjaśnić najważniejsze aspekty, na które trzeba zwrócić uwagę. Pokażę, jak uniknąć pułapek przy zakupie nieruchomości oraz pomoże wybrać najlepszą ofertę kredytu hipotecznego. Wyjaśnione zostaną w prosty sposób pojęcia, z jakimi przy realizacji transakcji można się zetknąć. Wiele, istotnych pytań znajdzie tutaj swoje odpowiedzi. Między innymi, na co uważać, aby nie zostać oszukanym? Co zrobić, kiedy w przyszłości napotkamy nieoczekiwane problemy i jak można je korzystnie dla siebie rozwiązać. Jak postąpić w przypadku, gdy stary kredyt będzie niekorzystny? Który bank da nam najlepszą ofertę? Ponadto opisane zostaną aktualne zmiany w kredytach hipotecznych, planowane i już wprowadzone.

1. Co musisz wiedzieć, zanim weźmiesz kredyt hipoteczny?
Podjęcie decyzje o zakupie mieszkania, jak każda ważna decyzja w naszym życiu, wymaga solidnych podstaw i analizy. W tym celu trzeba zadać sobie wiele pytań dotyczących naszych preferencji i możliwości finansowych. Krótko mówiąc, musimy wiedzieć czego potrzebujemy (nie mylimy z ,,co chcielibyśmy mieć”, bo to może nie mieć ograniczeń). Jaka nieruchomość zaspokoi nasze potrzeby, gdzie musi się znajdować oraz skąd będą pochodzić środki na zakup.
Metraż i lokalizacja mieszkania będą wpływały na cenę, a to z kolei na wysokość kredytu. Warto zastanowić się nad wysokością środków pieniężnych, które będą do naszej dyspozycji przy nabyciu mieszkania. Liczymy ile posiadamy oszczędności, ile możemy z bieżących wpływów odłożyć oraz warto porozmawiać z rodziną, czy pomogą nam finansowo w naszej transakcji. Na tym etapie warto zrobić również ,,rachunek sumienia”, czyli sprawdzić ile tak naprawdę wydajemy. W tym celu sumujemy wszystkie miesięczne wydatki. Uwzględniamy koszty jedzenia, mieszkaniowe (czynsz, media), innych rachunków i wydatków o charakterze stałym, wszystkich rat kredytów włącznie z planowanym kredytem hipotecznym, koszty wyjazdów oraz nieprzewidziane koszty (np. 5% wszystkich dochodów netto). Otrzymaną kwotę (pomnożona razy 3 – 6 miesięcy) powinniśmy mieć odłożoną na ,,czarną godzinę”. W przypadku zdarzeń losowych, jak utrata pracy, choroba lub inne, mamy środki aby przetrwać bez obniżania standardu życia przez tyle miesięcy, ile uwzględniliśmy przy naszych obliczeniach. Wbrew pozorom jest to bardzo ważne dla naszego spokojnego snu oraz bezpieczeństwa. Zyskamy dzięki temu czas na znalezienia wyjścia z trudnej sytuacji.
Nasza wiarygodność kredytowa jest równie ważna. Niektóre banki osobom nieposiadających żadnej historii kredytowej proponują gorsze warunki kredytowe lub nawet odmawiają udzielenia kredytu. Na kilka miesięcy wcześniej, warto wziąć na przykład kartę kredytową lub kupić coś na raty. Nie ważna jest wysokość wziętego zobowiązania lecz terminowość jego obsługi. Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego zobowiązanie można całkowicie spłacić i zamknąć, aby przypadkiem nie obniżyło naszej zdolności kredytowej. UWAGA! Coraz częściej zdarza się, że doradca proponuje wzięcie programu oszczędnościowego jeszcze przed zaciągnięciem kredytu twierdząc, że to pomoże uzyskać kredyt na lepszych warunkach później. Nic bardziej mylnego! Wręcz niektóre banki potraktują to, jak zwykłe obciążenie naszego dochodu i tym samym obniży naszą zdolność. Większość banków ma w swojej ofercie takie produkty i będzie zainteresowany jego sprzedażą u siebie, w zamian za co zaproponuje lepsze warunki.
Jeśli mamy już określony nasz wkład własny, to teraz warto policzyć ile, przy naszych dochodach, będzie można pożyczyć z banku. Można to zrobić wykorzystując jakikolwiek kalkulator w internecie (tak będzie wygodnie i szybko, ale mało dokładnie), udać się do najbliższego banku (niestety będzie to zdolność tylko z jednego banku) lub udać się do doradcy finansowego (tutaj otrzymamy wstępne wyliczenia zdolności z kilku banków jednocześnie). Niezależnie od sposobu uzyskania wyliczeń zdolności kredytowej, zawsze trzeba je traktować z dużym przybliżeniem. Powodów jest kilka. Wyliczenia będą aktualne tylko w dniu ich sporządzenia. Zanim znajdziemy nieruchomość, oferty i warunki udzielenia kredytu mogą ulec zmianie lub sposoby liczenia zdolności. Jeśli korzystamy z ogólnodostępnych kalkulatorów internetowych, to nie wiemy jakie formuły zostały zaszyte w kalkulatorze i jak często są aktualizowane. Każdy bank ma swój kalkulator do liczenia zdolności kredytowej i każdy liczy to inaczej. Może zatem okazać się, że różnice w maksymalnej, możliwej do osiągnięcia kwocie kredytu mogą wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Aktualnie banki przy liczeniu zdolności kredytowej muszą opierać się na wytycznych wydanych prze Komisję Nadzoru Finansowego. Nazwane one zostały Rekomendacją S i Rekomendacja T. Rekomendacja S
dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie zaś Rekomendacja T dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych. W ostatnim kwartale 2012 roku trwały rozmowy w sprawie wprowadzenia zmian w Rekomendacji S w celu uelastycznienia ograniczeń.
Projekt zmian ogłoszony w ostatnich dniach grudnia 2012 między innymi dotyczyć będą:
- skierowanie postanowień zawartych w Rekomendacji S bezpośrednio do wszystkich banków objętych przepisami prawa polskiego oraz do działających na terenie Polski oddziałów instytucji kredytowych.
- złagodzenia zasad badania zdolności kredytowej, dopuszczając możliwość jej określania w oparciu o 30 letni okres (dotychczas obowiązywał okres 25 letni) i jednocześnie zobligowane będą do uwzględnienia okresu, w którym kredytobiorca osiągnie wiek emerytalny. Dzięki temu będzie można otrzymać z banku wyższą kwotę kredytu, niż dotychczas.
- z ofert banków mogą zniknąć kredyty na okres dłuższy niż 35 lat. Obecnie dostępne są jeszcze kredyty nawet na 50 lat.
- ma się pojawić całkiem nowy zapis w Rekomendacji dotyczący banki nie powinny udzielać kredytów na pełną wartość nieruchomości, a co za tym idzie kredytobiorca powinien posiadać wkład własny na poziomie 10% w 2014 roku i 20% w 2015% (ewentualnie 10% wraz z ubezpieczeniem kredytu)
- walutowe kredyty mają być udzielane wyłącznie osobom, które zarabiają w danej walucie. Banki będą mogły oferować kredyty walutowe kredytobiorcom niezarabiającym w danej walucie tylko do końca sierpnia 2013 roku
- pozytywna zmiana ma dotyczyć stosowania tak zwany wskaźnika DtI, który określa maksymalny poziom relacji wydatków na obsługę zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto. Na dzień dzisiejszy nie powinien przekraczać 50% dla osób osiągających dochody netto nie przekraczające poziom przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce oraz 65% dla pozostałych. KNF proponuje, aby to banki same ustalały swoje własne limity w oparciu o wewnętrzne przepisy i analizę ryzyka.

Banki mają sześć miesięcy na wdrożenie zmian. Zmiany będą zauważalne w każdym banku w innym okresie. Jedne dostosują przepisy szybciej, inne wolniej. Pierwsze półrocze 2013 roku będzie okresem trudnym dla kredytobiorców, ponieważ nie będzie wiadomo, który bank już wprowadził zmiany, a które dopiero je wprowadzi.
W oparciu o nasze potrzeby i analizę możliwości, wiemy już mniej więcej, jaką wysokość kredytu będziemy potrzebować. Można teraz sprawdzić, jaką przybliżoną ratę będzie trzeba płacić. I tak na przykład przy kwocie 200000 zł będzie to koło 1200 zł , przy kwocie 300000 zł około 1800 zł, przy kwocie 400000 zł około 2400 zł (założenia: okres kredytowania 30 lat, raty równe, na 100% wartości nieruchomości). Ponieważ kredyt zwykle jest brany na wiele lat, więc z naszego miesięcznego dochodu odejdzie kwota równa racie kredytu. Warto więc przez kilka miesięcy (najlepiej minimum 6 miesięcy), zanim znajdziemy nieruchomość, właśnie taką kwotę odkładać. Będziemy mieli z takiego działania dwie korzyści:
po pierwsze – sprawdzimy, jak będziemy się czuć z niższym dochodem, pomniejszonym o potencjalną ratę kredytu i czy będzie to dla nas akceptowalne. Na tym etapie będzie można zweryfikować, czy planowane obciążenie rata kredytu będzie nam odpowiadało, czy lepiej pomyśleć o zaciągnięciu niższego kredytu.
po drugie – odłożymy konkretne środki pieniężne, które przydadzą nam się przy zakupie nieruchomości (akt notarialny, prowizja biura nieruchomości, zadatek).

2. Nabycie nieruchomości – okazja czy przypadek!
Znalezienie idealnego mieszkania nie jest zadaniem trudnym, chociaż często długotrwałym. Dokładne przemyślenie całego tematu, pozwoli na zaoszczędzenie czasu i energii oraz zapewni, że nasze poszukiwania zakończą się sukcesem. Na pewno do sprawy trzeba podejść spokojnie i kierować się wyłącznie zdrowym rozsądkiem. Nasze emocje nie będą dobrym doradcą, a porady znajomych niekoniecznie sprawdzone. W każdym razie trzeb pamiętać, że to my kupujemy i to ma być nasza decyzja, a nie kogoś innego.
Jak przygotować się do zakupu mieszkania? Zaczynamy od gruntownego przejrzenia ofert. Nieocenionym narzędziem w tym celu będzie na pewno internet. Warto przez dłuższy czas obserwować rynek, jak zmieniają się ceny, podaż i jak szybko sprzedają się nieruchomości. Zaczynamy od ustalenia, co chcemy kupić i gdzie. Szukamy domu, czy mieszkania. Centrum miasta, czy raczej obrzeża. Co powinno być w najbliższej okolicy: rodzaj zabudowy (niska czy wysoka), szkoła, przedszkole, sklepy, tereny zielone, komunikacja, obiekty rekreacyjne, kino, teatr? Czego nie zaakceptujemy, jeśli znajdzie się w najbliższej okolicy: na przykład zakłady i fabryki, trasy szybkiego ruchu, autostrady, cmentarz lub inne. Stan techniczny budynku: nowe czy używane. Jeśli używane, to czy wielka płyta, cegła, który rok budowy. Z ilu pomieszczeń powinna się składać nieruchomość. Ile będzie miała pokoi, łazienek, czy musi mieć miejsce postojowe lub garaż oraz czy chcemy mieć komórkę lub piwnicę oraz balkon czy taras. Na której kondygnacji będzie się znajdować, stan i styl wykończenia oraz jakie wyposażenie pozostaje w cenie mieszkania, usytuowanie mieszkania wobec stron świata, widok z okien, stan stolarki drzwiowej i okiennej, jakie są średnioroczne koszty utrzymania mieszkania. Sprawdzić, czy grunt na którym stoi budynek jest własnością hipoteczną czy jest w użytkowaniu wieczystym. Różnice między jednym a drugim są widoczne w kosztach utrzymania mieszkania. Przy użytkowaniu wieczystym będą na pewno wyższe.
Wybór rynku, na którym będziemy kupować nieruchomość, ma istotny wpływ na koszty Aktu Notarialnego. Jeśli będzie to rynek pierwotny, to koszt akt notarialny wyniesie tylko tyle ile taksa notarialna. W internecie można znaleźć wiele kalkulatorów, które wyliczą nam w/w koszty. Jeśli wybierzemy rynek wtórny to do powyższego kosztu należy doliczyć 2% wartości transakcji, czyli podatku od czynności cywilno-prawnych, które Notariusz będzie musiał odprowadzić do Urzędu Skarbowego.
Warto wiedzieć, że koszty notarialne można negocjować. Co prawda Notariusz musi trzymać się obowiązujących go w tym zakresie przepisów, ale zawsze może na przykład zrobić taniej wypisy. Teoretycznie u każdego Notariusza akt powinien wyglądać tak samo, ale w rzeczywistości mogą w tej kwestii zaistnieć znaczne różnice. Bowiem u jednego Notariusza będzie on zawarty na kilku stronach, zaś u innego nawet na kilkudziesięciu. Zależy, to od dokładności opisu całej transakcji. Nie mamy wpływu na to, w jaki sposób dany Notariusz ma zwyczaj sporządzać Akty, ale zawsze możemy poszukać Notariusza, który w akcie zawiera zawsze niezbędne dane, bez rozpisywania się niepotrzebnego. Ilość stron aktu wpływa na koszt odpisu, ponieważ zwykle płacimy od ilości stron. Notariusz musi sporządzić kilka odpisów, które po jednym egzemplarzu trzeba wysłać do różnych instytucji: sądu wieczysto – księgowego, Urzędu Gminy/Miasta, Urzędu Skarbowego oraz oczywiście po jednym egzemplarzy dla stron transakcji.
Decyzję, czy przy poszukiwaniu nieruchomości skorzystamy z usług biura nieruchomości, czy bezpośrednio, podejmujemy już na wstępnym etapie, ponieważ w naszych wydatkach na inwestycję musimy uwzględnić dodatkowe koszty. Większość ofert sprzedaży mieszkań jest w ofercie biur nieruchomości. Za pomoc w zakupie i nadzór za prawidłowy przebieg całego procesu zakupu najczęściej pobierają 3-3,5% prowizji. W dobie dużej konkurencji, agencje są bardzo otwarte na negocjacje i potrafią obniżyć swoje wynagrodzenie nawet do 1%. Na rynku zaczęły pojawiać się ogłoszenie, że od kupującego nie pobierana jest prowizja. UWAGA! Wiadomo, że nikt nie pracuje za darmo, więc gdzie w takim razie jest zarobek agenta? Prowizja, niestety jest, ale najprawdopodobniej ukryta w cenie nieruchomości, więc i tak ją zapłacimy. Najlepiej skorzystać z usług dobrego Agenta, który pracuje w branży wiele lat, zna bardzo dobrze rynek nieruchomości oraz mieszkania, które nam oferuje. Niedopuszczalne jest, aby agent nie widział wcześniej mieszkania i dokumentów, zanim nam je pokaże. Skutki złej pracy Agenta mogą nas drogo kosztować, więc zanim podpiszemy z nim umowę dobrze sprawdźmy jego kompetencje. Na rynku jest wielu Agentów z przypadku, którzy liczą tylko na prowizję i nie interesuje ich bezpieczna i sprawna transakcja.
Nabywanie nieruchomości bezpośrednio od zbywcy, jeśli nie mamy odpowiedniej na ten temat wiedzy, jest dość ryzykowne. Trzeba być bardzo ostrożnym, żeby nie zostać oszukanym i nie zapomnieć o dopełnieniu wszystkich formalności. Jeśli jednak zdecydujemy się na taki sposób zakupu, to bardzo gruntownie przygotujmy się do niej. Jak już znajdziemy ciekawą nieruchomość, możemy zatrudnić do pomocy agenta nieruchomości w celu pomocy przy załatwieniu wszelkich formalności. Wynagrodzenie Agenta w tej sytuacji będzie niższe, a my będziemy pewni, że zrealizujemy dobry zakup.
Niezależnie od tego, czy realizujemy transakcję sami, czy z Agentem, warto znać podstawowe wskazówki, które pomogą ocenić jakość i stan prawny naszego nowego ,,m”.
W zależności od formy własności lokalu, prosimy właściciela mieszkania o odpowiednie dokumenty. Może to być akt notarialny kupna/darowizny mieszkania, przydział członkowski, orzeczenie sądu o nabyciu spadku lub inny dokument potwierdzający własność. Jeżeli jest założona księga wieczysta wystarczy jeśli otrzymamy jej numer. Na stronie Centralnej Bazie Ksiąg Wieczystych (http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html) będziemy mogli sprawdzić, czy nie ma w niej niewyjaśnionych wzmianek lub nieakceptowanych służebności. Księga wieczysta składa się z czterech działów.
Dział I-– obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z nieruchomością, opisuje dokładne oznaczenie nieruchomości;
Dział II – opisuje dane właściciela nieruchomości lub użytkowania wieczystego;
Dział III –zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek).
Dział IV – przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek, tutaj wyczytamy dane dotyczące pierwszeństwa kto jest wierzycielem, w jakiej kwocie, rodzaj obciążenia, w jakiej walucie jest obciążenie oraz ewentualnych innych cech hipoteki
Dział III oraz IV może być wolny od wpisów. Oznacza to, że na nieruchomości nie ustanowiono ciężarów, ograniczeń czy hipotek. Jeśli jest inaczej, nie należy od razu rezygnować z kupna takiej nieruchomości. Koniecznie trzeba sprawdzić jakie jest aktualne saldo zadłużenia po to aby zweryfikować, czy przypadkiem zadłużenie nie przewyższa kwoty, za jaką zbywca chce sprzedać nieruchomość. Jeśli tak jest, sprzedający musi pokryć różnicę z własnych środków. Warto, aby zbywca okazał nam aktualne zaświadczenie z banku zawierające aktualne saldo oraz informację, czy zobowiązanie jest prawidłowo obsługiwane.
Dodatkowo trzeba poprosić o zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. W przypadku, gdy zaległości istnieją, musimy wiedzieć w jakiej wysokości. Warto zapytać właściciela czy prowadzi działalność gospodarczą i czy nie zalega w Urzędzie Skarbowym i Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych. Dobrze jest poinformować zbywcę, aby najlepiej do dnia aktu notarialnego zostały wymeldowane wszystkie osób z przedmiotowego lokalu. Stosowne zaświadczenie powinien okazać przy Akcie Notarialnym.
Sytuacja prawna każdego lokalu może być inna. Czasami mogą być potrzebne również inne, dodatkowe dokumenty. Nie każdy potrafi prawidłowo zinterpretować dokumenty mieszkania, więc w razie wątpliwości można poprosić o pomoc w sprawdzeniu dokumentów nieruchomości do doświadczonego agenta nieruchomości, notariusza lub doradcę kredytowego.
Po zakupie pamiętaj, aby przepisać umowy na siebie w elektrowni i gazowni. Nie zapomnij o dopełnieniu wszelkich formalności w Urzędach Gminy, Urzędach Miasta czy Spółdzielni.

3. Finansowanie, czyli wybór najlepszego dla siebie kredytu?
Nie ma jednej, najlepszej oferty kredytu hipotecznego. Istnieje natomiast oferta optymalna, która będzie dla nas najlepsza przy określonych warunkach. Warunki te sami ustalamy, czyli wybieramy takie parametry, na których najbardziej nam zależy. Przede wszystkim musimy zastanowić się na ile lat weźmiemy kredyt, jakie raty równe czy malejące, kredyt w złotówkach czy może w walucie obcej, czy będziemy korzystać ze specjalnych programów kredytów preferencyjnych. Różnice między bankami są duże, dlatego trzeba dobrze rozeznać  temat  i dokonać optymalnego wyboru.
W zależności od celu, na jaki chcemy wziąć kredyt hipoteczny, dokonujemy wybór banku oferującego najlepsze warunki. Kredyt hipoteczny możemy zaciągnąć na zakup nowego lub używanego mieszkania. Będzie to kredyt mieszkaniowy. Jeśli budujemy dom, to będzie nam potrzebny kredyt budowlany. Jeśli już mamy kredyt mieszkaniowy i chcemy go przenieść do innego banku, będzie to kredyt refinansowy. Możemy również kredytem hipotecznym spłacić swoje zobowiązania w różnych bankach (np. kredyty gotówkowe i ratalne, limity kart kredytowych i w rachunkach osobistych). Będzie to wtedy kredyt konsolidacyjny.
W obecnych czasach mamy wiele kanałów, gdzie możemy uzyskać niezbędne informacje na temat kredytu. Nie musimy biegać po wszystkich bankach, co wymaga dużego nakładu czasu i wysiłku. Jak zwykle nieoceniony jest tutaj internet, gdzie w jakiejkolwiek porównywarce ofert bankowych uzyskamy wstępne informacje. Niestety nie mamy pewności, czy zawierają aktualne dane i czy przypadkiem rankingi najlepszych ofert nie są sponsorowane przez któryś z banków. Sami nie jesteśmy w stanie ocenić ich poprawności, ale na pewno uzyskamy ogólny pogląd na to, co się dzieje na rynku. Jest to dobry punkt wyjścia.
Warto zapytać o kredyt hipoteczny w swoim banku, gdzie mamy konto osobiste. Otrzymana oferta nie musi być najlepszą, ale przyda się do porównania z innymi. Na pewno nie można się ograniczyć do złożenia wniosku tylko w jednym banku. Czasem zdarza się, że otrzymamy odmowę. Tak może być nawet w banku, gdzie jesteśmy wieloletnimi klientami. Po co zatem narażać się na stres i konieczność wzięcia kredytu na szybko, co może skutkować gorszą ofertą.
Analizę ofert bankowych można zlecić pośrednikowi kredytowemu. Oferują bezstronną pomoc przy wyborze kredytu, który w najlepszy sposób zrealizuje nasze potrzeby, pomoże w kompletowaniu dokumentów oraz wypełni za nas druki bankowe. Zwróci uwagę na różnice w procedurach i poleci banki, gdzie będzie duża szansa uzyskać najtańsze finansowanie.
Na rynku jest wiele firm pośredniczących w udzieleniu kredytu. Czym się kierować przy wyborze? Wielkość firmy nie ma większego znaczenia, chociaż niektórzy więksi pośrednicy mogą mieć w swojej ofercie specjalne warunki, których nie otrzymamy gdzie indziej. Większe znaczenie ma wybór doradcy, który rzetelnie i uczciwie przedstawi nam rekomendacje. Trzeba zwrócić szczególną uwagę na jego biegłą znajomość ofert, doświadczenie, dyspozycyjność. Na samym początku warto sprawdzić doradcę, czy kontakt nie jest utrudniony, ewentualnie czy zna odpowiedzi na nasze pytania. Jeśli już na tym etapie coś nam nie pasuje, to na pewno później się to nie zmieni, chyba że na gorsze. Aby mieć wybór, warto porównać kilku doradców i wybrać najlepszego.
Wybierając oferty banków, do których złożymy wnioski, kierujemy się naszymi preferencjami, a nie sugestiami znajomych. Tym bardziej, jeśli osiągamy dochód z nietypowych źródeł lub nabywamy nietypową nieruchomość, to tym bardziej uważnie trzeba dobrać banki do naszej rekomendacji.
Okres kredytowania: najczęściej wybieranym okresem jest 30 lat, ale warto zastanowić się nad krótszym. Im dłuższy czas spłacania kredytu, tym więcej będzie nas kosztował kredyt. Bez wyraźnej konieczności nie powinniśmy wydłużać go, chyba że nam zależy na niższej racie. Na przykład przy kredycie 300 000 zł przybliżona rata wyniesie w zależności od okresu spłat: 20 lat – rata 2200 zł, 25 lat – 2000 zł, 30 lat – rata 1800 zł, 35 lat – rata 1770 zł. W myśl proponowanych zmian przez Komisję Nadzory Finansowego maksymalny okres kredytowania ma wynosić 35 lat. Argumentuje to tym, że nadmiernie wydłużony okres spłaty powoduje istotny wzrost ryzyka, wynikający m.in. ze zwiększonej wrażliwości raty spłaty na zmiany stóp procentowych oraz niskich kwot spłaty kapitału oraz duży wzrost kosztów ponoszonych przez klienta, co działa ograniczająco na tworzenie oszczędności.
Kredyt w złotówkowy czy walutowy. W Polsce odsetek udzielonych kredytów w walucie obcej wynosi około 80%, chociaż obecnie kredyty walutowy są trudno dostępne. Aktualnie niewiele banków ma go w swojej ofercie, więc z braku konkurencji, marże są dość wysokie. Ponadto, decydując się na kredyt walutowy narażamy się na spore ryzyko zwyżki oprocentowania w związku z ryzykiem zmiennej stopy procentowej. Do tego, projekt nowelizacji Rekomendacji S zakłada, że tylko do sierpnia 2013 kredyty te mają być udzielane, po tej dacie tylko osobom zarabiającym w danej walucie. Co więcej, spadek stopy WIBOR może spowodować, że już wcześniej kredyty te będą mniej opłacalne od kredytów w złotych. W przypadku kredytów walutowych, należy sprawdzić jak duże występują różnice między kursem kupna i sprzedaży oraz na jakiej podstawie bank je ustala. Ta różnica kupnem a sprzedażą waluty to tzw. spread. Ma on wpływa na naszą ratę i koszt kredytu, bowiem kredyt jest wypłacany po kursie kupna (tym niższym), a spłacamy po kursie sprzedaży (czyli tym wyższym). Ryzyko kursowe może spowodować, że wartość kredytu wziętego w walucie po kilku latach spłacania z powodu rosnącego kursu waluty, nie będzie maleć, a nawet wzrośnie. Generalna zasada przy zaciąganiu kredytów w walutach innych, niż zarabiamy, jest następująca: bierz kredyt w walutach obcych, gdy waluta w której zarabiasz jest słaba. Dwie korzyści z tego wynikają: mamy mnie do spłaty danej waluty oraz gdy nasza waluta się umocni, raty kredytu będą mniejsze.
Kredyt standardowy, czy specjalny program? Niestety z końcem roku 2012 z rynku zniknął specjalny program z dopłatami do odsetek Rodzina na Swoim. W 2013 roku ruszają dwa programy dopłat do kredytów hipotecznych. „Dopłaty do kredytów na budowę domów energooszczędnych” i „Mieszkanie dla młodych” . Pierwszy program powinien ruszyć w pierwszym kwartale 2013 roku i będzie funkcjonował przez lata 2013-2018. Przeznaczony ma być na budowę lub zakup budynków o niskim zużyciu energii. Projekt ten będzie wdrażany przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Przeznaczono na ten program 300 mln zł, co ma dofinansować około 12 tysięcy ekologicznych domów i mieszkań. Nieruchomości mają spełniać rygorystyczne wymagania niskiego zapotrzebowania na energię. Od wysokości wskaźnika rocznego jednostkowego zapotrzebowania na energię użytkową do celów ogrzewania i wentylacji (EUco), obliczanego zgodnie z wytycznymi Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW), oraz od spełnienia innych warunków, w tym dotyczących sprawności instalacji grzewczej i przygotowania wody użytkowej będzie uzależniona wysokość dofinansowania.

  • w przypadku domów jednorodzinnych:
    1. standard NF40 – EUco* 40 kWh/(m2*rok) – dotacja 30 000 zł brutto;
    2. standard NF15 – EUco 15 kWh/(m2*rok) – dotacja 50 000 zł brutto;
  • w przypadku lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych:
    1.  standard NF40 – EUco 40 kWh/(m2*rok) – dotacja 11 000 zł brutto;
    2.  standard NF15 – EUco 15 kWh/(m2*rok) – dotacja 16 000 zł brutto.

* EUco –energia użytkowa potrzebna do ogrzewania
Szczegółowe informacje można uzyskać na stronie: http://www.nfosigw.gov.pl
Beneficjentami mają być osoby fizyczne, które zaciągną kredyt hipoteczny oraz:
- dysponujące pozwoleniem na budowę oraz posiadające prawo do dysponowania nieruchomością, na której będą budowały budynek mieszkalny,
- dysponujące uprawnieniem do przeniesienia przez dewelopera na swoją rzecz: prawa własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, który deweloper na niej wybuduje, albo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, który będzie na niej posadowiony i stanowić będzie odrębną nieruchomość, albo własności lokalu mieszkalnego.

Wejście w życie drugiego programu Mieszkanie dla Młodych (MdM) cieszy się coraz większym zainteresowaniem. Dedykowany jest osobom młodym – do 35 roku życia. Z programu będą mogą skorzystać osoby, które nabędą nowe mieszkania do 75 m kwadratowych. Ograniczona zostanie maksymalna cena, za którą będzie można kupić mieszkanie. Cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie będzie mogła przekroczyć wysokości równej średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ogłaszanego przez poszczególnych wojewodów, obowiązującego dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny.

Beneficjenci projektu:

    1. Wsparcie jest udzielane, jeżeli do dnia zawarcia umowy ustanowienia/przeniesienia własności lokalu mieszkalnego ubiegający się o wsparcie nie był: właścicielem lub współwłaścicielem co najmniej 50% udziałów w budynku mieszkalnym, obejmujących co najmniej jeden lokal mieszkalny;
    2. właścicielem lub współwłaścicielem co najmniej 50% prawa własności domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, innego niż lokal mieszkalny, w związku z nabyciem którego składa wniosek o udzielenie wsparcia;
    3. osobą, której przysługuje w całości lub w części co najmniej 50% udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny

Państwo zdecydowanie bardziej preferuje rodziny z dziećmi. Minimalna kwota dopłaty do kredytu ma wynieść 10% wartości odtworzeniowej w każdym województwie nabywanego mieszkania do 50 m kwadratowych. Wskazana powyżej kwota dofinansowania będzie mogła zostać powiększona w przypadku osób/rodzin wychowujących w dniu złożenia wniosku o finansowe wsparcie dziecko/dzieci. Na dodatkowe 5% mogą liczyć rodziny posiadające dziecko, a kolejne 5% jeżeli w ciągu 5 lat w nabywanym mieszkaniu urodzi się trzecie, bądź kolejne dziecko. Dopłaty mają stanowić swoisty wkład własny nabywcy i obniżą od razu wielkość długu kredytobiorcy od 10 do 20%. Zakłada się, że program będzie kosztował budżet początkowo około 600–700 mln zł rocznie, a docelowo około 1 mld zł. W ramach programu może być udzielanych 36 tysięcy kredytów  rocznie.
Raty równe, czy malejące. Mamy do wyboru dwie możliwości: malejące raty kapitałowo-odsetkowe oraz równe raty kapitałowo-odsetkowe (annuitetowe). Zarówno raty równe, jak i malejące składają się z dwóch części: kapitału i odsetek. Kapitał, to kwota którą pożyczyliśmy od banku, spłacana w cyklach miesięcznych. Odsetki, to kosz otrzymanego kapitału.
Decydując się na raty równe będziemy mogli liczyć na wyższą kwotę kredytu, ale zapłacimy bankowi więcej odsetek. Przez pierwsze lata w ratach zdecydowanie jest więcej odsetek, niż kapitału. Raty teoretycznie będą równe. Ich wysokość jest uzależniona od oprocentowania, które jest zmienne. Oprocentowania składa się z marży banku i ze wskaźnika WOBOR/EURIBOR/LIBOR, który się zmienia. Dlatego oprocentowanie jest zmienne.
Przy ratach malejących nasza zdolność będzie niższa i do banku oddamy mniej odsetek. Ten rodzaj rat charakteryzuje się tym, że kapitał jest szybciej spłacany. Rata kapitałowa jest przez cały okres kredytowy równa. Do części kapitałowej dodawana jest część odsetkowa, która z miesiąca na miesiąc jest coraz niższa. Harmonogram rat malejących charakteryzuje się tym, że raty systematycznie maleją. Pierwsza zawsze jest najwyższa, ostatnia najniższa.
Poniżej zmieszczone został przykładowy harmonogram rat równych i rat malejących. Założenia: kredyt 300000 zł, na 30 lat, oprocentowanie 5,5%. Szczególną uwagę przy porównaniu trzeba zwrócić na szybkość spłacania kapitału oraz na wielkość odsetek w racie.

1

Kiedy już podejmiemy decyzję odnośnie podstawowych parametrów kredytu, wtedy możemy już wstępnie wytypować banki, spośród których wybierzemy te z najciekawszą ofertą. Nie każdy bank ma w swojej ofercie kredyty z dopłatami i nie każdy ma kredyty walutowe. Kolejny krok, to porównanie takich czynników, jak: prowizja bankowa, oprocentowanie bazowe (np. WIBOR), marża banku, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości, ustanowienie hipoteki, warunki wcześniejszej spłaty, wcześniejszej spłaty, jakie produkty wchodzą w cross- sell i ile kosztują, opłaty za aneks, za inspekcję lub wycenę i inne.
O co w szczególności należy pytać i na jakie parametry zwrócić uwagę?
Prowizja. Ten koszt może się pojawić lub nie. W ramach promocji banki często obniżają  lub znoszą  prowizję. Często jednak odbywa się  kosztem oprocentowania lub innych opłat. Płacona jest jednorazowo, na początku oraz naliczana jest od kwoty kredytu. Jeżeli to możliwe, to może być doliczona do kwoty kredytu.
Marża jest składnikiem oprocentowania i doliczona jest do oprocentowania bazowego (WIBOR, LIBOR lub EURIBOR). Odzwierciedla ryzyko banku związane z udzieleniem kredytu. Będzie ona tym niższa, im transakcja dla banku będzie mniej ryzykowna. Obniżyć ją można poprzez wkład własny, wyższą wartość nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu oraz dzięki negocjacjom.
Oprocentowanie bazowe (podstawowe) – Najprościej opisując, jest to koszt pozyskania przez bank pieniędzy na nasz kredyt. Przy wyliczaniu oprocentowania kredytów i depozytów (ich stóp procentowych) banki posługują się stopą bazową, której wartość ustalana jest indywidualnie w banku – na ogół w oparciu o stopy rynkowe. Stopy rynkowe z kolei to oprocentowanie kredytów i depozytów pomiędzy bankami, przy kredytach w polskich złotych jest to wskaźnik WIBOR. Jego aktualny poziom można sprawdzić na ogólnodostępnych stronach internetowych. Określany jest dla każdego okresu oddzielnie i występuje jako WIBOR dla: 1 tygodnia (1SW), 1 miesiąca (1M), 3 miesięcy (3M), 6 miesięcy (6M), 9 miesięcy (9M), 1 roku (12M). Dla kredytów hipotecznych stosuje się najczęściej WIBOR3M, rzadziej WIBOR6M. Oprocentowanie może być stałe lub zmienne – w zależności od sytuacji rynkowej.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (NWW). Standardowo banki udzielają kredytów na 80% wartości nieruchomości. W przypadku, jeśli kredytobiorca nie dysponuje własnymi środkami, banki stosują dodatkowe ubezpieczenie. Egzekwowanie tego ubezpieczenia może odbywać się w dwojaki sposób. Jeden polega na podwyższeniu marży (a co za tym idzie oprocentowania) kredytu o kilkadziesiąt setnych punktu procentowego. Takie oprocentowanie istnieje tylko do czasu, kiedy spłaci się wymagany wkład własny. Przez ten czas wydamy dodatkowo kilka tysięcy złotych. Ta metoda dobra będzie dla osób, które nie mają zbyt dużo środków własnych, aby pokryć to ubezpieczenie jednorazowo przy wzięciu kredytu. Drugi sposób ubezpieczenia niskiego wkładu własnego polega na pobieraniu przez banki w formie jednorazowej składki na kilka lat z góry. Najczęściej jest to 2,9% – 4,5 kwoty kredytu przekraczającej 80% wartości nieruchomości na okres 3-5 lat.
Jak wyliczyć brakujący wkład własny i jakie w związku z jego brakiem poniesiemy koszty? Na przykład: nabywamy nieruchomość za 300 tys. złotych i bierzemy kredyt na 30 lat. Bank standardowo będzie od nas wymagał 20% wartości nieruchomości, czyli 60 tys. złotych. Jeśli w jego ofercie kosztuje 3,5% (np. na 3 lata), to zażąda od nas kwotę 2100 zł. Będzie to koszt ubezpieczenia na 3 lata. Po tym okresie jest weryfikowane, ile w ratach kapitałowo – odsetkowych spłaciliśmy wkładu własnego, czyli kapitału. Przy ratach równych będzie to około 12 tys. złotych, przy ratach malejących około 30 tys. złotych. Pozostało kwotę, czyli w przypadku rat równych 48 tys., a rat malejących 30 tys., będzie trzeba ponownie ubezpieczyć. Oczywiście składka będzie już niższa i wyniesie: dla rat równych 1680 zł, dla rat malejących 1050 zł.
Ustanowienie hipoteki. Kredyt hipoteczny, jak sama nazwa wskazuje, związany jest z hipoteką. Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu wierzytelności, w naszym przypadku banku. Banki wpisują się do IV działu księgi wieczystej naszej nieruchomości. Wpisanie banku odbywa już po uruchomieniu kredytu, ale wniosek o wpis składamy przed wypłatą środków do odpowiedniego wydziały sądu wieczysto – księgowego, gdzie prowadzona jest nasza księga wieczysta.

    • opłata za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (np. użytkowania, służebności, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteki) wynosi najczęściej 200 zł, a w szczególnych przypadkach 150 zł,
    • za wniosek dotyczący wpisu udziału w prawie pobiera się część opłaty stałej, proporcjonalnie do wysokości udziału, ale nie mniej niż 100 zł,
    • za wniosek o wykreślenie wpisu zapłacimy 50% opłaty za wpis,
    • za założenie księgi wieczystej zapłacimy 60 zł,
    • za połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej poniesiemy koszt 60 zł.

Wcześniejsza spłata. Kwestia warta rozważenia, jeśli planujemy nadpłacać lub spłacić w całości przed upływem 3-5 lat. Po tym okresie ten parametr będzie dla nas mało istotny. Zwykle banki pobierają prowizję od wcześniejszej spłaty lub nadpłatę kredytu. Niektóre jednak pozwalają klientowi spłacić część kredytu w tym okresie, ale na przykład do 30 % kredytu.
Cross – sell oznacza sprzedaż przez bank dodatkowych produktów, jak konto osobiste, kartę debetową (karta wydawana do konta) lub kredytową (do tej karty jest przyznawany limit kredytowy), różnego rodzaju ubezpieczenia, programu oszczędnościowe. W zamian banki oferują niższą marżę lub brak niektórych opłat. Warto pamiętać, że bank nie musi nas zmusić do wzięcia dodatkowych produktów, ale trzeba mieć na uwadze, że wtedy otrzymamy standardową ofertę, która nie będzie należeć do najtańszych.
Inspekcja lub wycena. Wymogi w tej kwestii w poszczególnych bankach wyglądają inaczej. Ustalenie wartości nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu, może być wykonane na kilka sposobów. Czasem będzie to oszacowanie, wycena przez rzeczoznawcę majątkowego (operat szacunkowy) lub przyjęcie ceny transakcyjnej. Sposób oceny wartości nieruchomości będzie zależeć od tego jaka będzie wysokość kredytu, gdzie jest nabywana nieruchomość (rynek wtórny, czy pierwotny), od rodzaju kredytu (mieszkaniowy, konsolidacyjny lub niecelowy – na dowolny cel). Aby nie powielać tych kosztów w każdym banku oddzielnie, można zlecić wykonanie własnego operatu szacunkowego i dostarczyć go do każdego banku. Koszt takiego zlecenia wynosi przy mieszkaniu od 450 – 800 zł, przy domu jednorodzinnym od 800-1500 zł. W zależności od złożoności wyceny, koszty mogą wynieść dużo więcej. Niemniej można negocjować z rzeczoznawcą cenę wykonania operatu.
Przewalutowanie polega na zmianie waluty w jakiej został zaciągnięty kredyt. Aktualnie ten parametr jest rzadko brany pod uwagę przy wyborze oferty, ponieważ co raz rzadziej są udzielane kredytu w walucie obcej. Taka operacja wiąże się z pewnymi kosztami (prowizja, pokrycie różnicy pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży waluty).
Ubezpieczenie pomostowe ( zwane również: do czasu wpisu hipoteki, przejściowe). W momencie uruchomienia kredytu, bank nie ma jeszcze zabezpieczenia w postaci hipoteki. Co prawda wniosek o wpis hipoteki zostanie złożony, ale sędzia sądu wieczysto – księgowego dopiero po jakimś czasie rozpatruje wniosek i dokonuje wpisu w księgę wieczystą. Po dokonaniu wpisu muszą minąć jeszcze dwa tygodnie, zanim wpis się uprawomocni. Przez ten czas bank nie posiada zabezpieczenia w związku z czym będzie chciał od nas innego zabezpieczenia. Standardowym zabezpieczeniem będzie wykupienie ubezpieczenie pomostowego. Jest to zabezpieczenie banku, ale koszt ponosimy oczywiście kredytobiorca. W przypadku braku spłaty kredytu we wspomnianym okresie, ubezpieczyciel spłaca kredyt bankowi. Niestety, ubezpieczyciel ma prawo dochodzić od kredytobiorcy zwrotu pieniędzy, które zostały wypłacone bankowi! Oznacza, to że kredyt i tak trzeba spłacić i niestety nie na raty, lecz jednorazowo. Drugi sposób, to stosowanie przez Bank podwyższonej marży. Najczęściej jest to zwyżka o 1-2 %. W takim przypadku, gdy kredyt jest wypłacany w transzach (czyli na raty), nasz koszt liczony jest od aktualnie wypłaconej sumy, a nie od wartości całego kredytu! Czasami jednak bank pobiera składkę co miesiąc. Warto tutaj zwrócić uwagę, od jakie kwoty jest liczona. Czy od całego kredytu, czy od wartości wypłaconych środków.
Nie każdy wie, że istnieje możliwość zaproponowania bankowi innego dodatkowego zabezpieczenia na okres przejściowy. Może to być na przykład inna nieruchomość, poręczenie lub blokada rachunku bankowego.

Umowa przedwstępną. Nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W internecie można znaleźć wiele wzorów, które możemy dostosować do własnych potrzeb. Taka umowa, pozwoli zaoszczędzić co prawda na taksie notarialnej, ale niestety, wiąże się z większym ryzykiem. W przypadku, gdy zbywca nie chce dopełnić zapisów umowy, możemy jedynie liczyć na odszkodowanie i to niekoniecznie rekompensujące szkodę.
Umowa sporządzona w formie aktu notarialnego gwarantuje silniejsze skutki prawne. Koszt takiego aktu należy ustalić wcześniej z Notariuszem. Po jego podpisaniu Notariusz ma obowiązek złożyć wniosek do księgi wieczystej mieszkania, które kupujemy, dotyczący zawartej umowy przedwstępnej. Zbywca już nie tak łatwo wycofa się z transakcji.
W umowie przedwstępnej konieczne jest ustalenie terminu do kiedy zobowiązujemy się przystąpić do ostatecznego aktu notarialnego. Najczęściej jest to okres dwóch miesięcy. Często wystarcza on na załatwienie wszystkich spraw związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Można jednak zapisać inny, akceptowane przez obie strony transakcji.
Podpisanie umowy przedwstępnej wiąże się z wpłaceniem na rzecz zbywcy zadatku lub zaliczki na poczet zakupu. Wysokość jest ustalona wcześniej i w takiej wysokości, aby obie strony były zadowolone. Zadatek lub zaliczka nie są obligatoryjne. Zbywca i kupujący mogą umówić się na przykład na ich brak. Zwyczajowo przyjęło się, że jest to 10% ceny zakupu, ale jak sama nazwa wskazuje ,,zwyczajowo” oznacza, że tak się przyjęło, a nie że jest obligatoryjne.
Zadatek jest określony w art. 394 kodeksu cywilnego. W art. 394 kodeksu cywilnego stwierdza się, że z braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zaliczka – jej zwrot jest uregulowany w przepisach k.c. o wykonywaniu umów wzajemnych. Umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. W razie należytego wykonania zobowiązania zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie można się domagać jej zwrotu i naprawienia szkody.
Specjalne programy. Banki posiadają w swojej ofercie specjalne programy kredytowe dla wybranych branż lub zawodów. Czasami polegają na braku niektórych opłat, jak prowizji czy kosztu wyceny, a czasami niższej marży. Oferty dla zawodów zaufania publicznego (notariusze, prawnicy, adwokaci, lekarze, rzeczoznawcy, weterynarze, policjanci, i inne – pełna lista jest zawsze dostępna w danym banku) mogą liczyć na wyższą kwotę kredytu, niż to wynika ze zdolności kredytowej. W niektórych bankach łatwiej jest uzyskać pozytywną decyzję na indywidualnych warunków kredytowych lub uzyskać odstępstwo od procedur standardowych. Czasami przypadkach można uzyskać kredyt w tzw. procedurze uproszczonej, czyli wystarczy tylko oświadczyć wysokość naszego dochodu, aby bank na podstawie tego mógł określić naszą zdolność. W takim przypadku nie wymagane jest przedstawianie dokumentów z naszego zakładu pracy, czy działalności gospodarczej. Niestety niestandardowe podejście do sprawy może powodować gorsze warunki w związku z wyższym ryzykiem banku.
Jak sprawne i szybko uzyskać kredyt!
Przygotowania do wzięcia kredytu trzeba rozpocząć na samym początku drogi. Dzięki temu będziemy mieć więcej czasu, aby pozamykać zobowiązania, dozbierać trochę pieniędzy na konieczne opłaty czy w razie braku zdolności poszukać kredytobiorcy posiłkowego. Plan logistyczny musi być ustalony na starcie, tak aby potem działać według określonego klucza. Kluczem będzie dogłębna analiza przedsięwzięcia, którą wykona doradca. Bardzo ważne, aby dobrze dobrać banki.
Doradca kredytowy zwróci uwagę na nieakceptowanie przez bank składniki wynagrodzenie, policzy zdolność kredytową oraz przedstawi wstępną ofertę bankową. Dzięki temu będziemy wiedzieli jaką maksymalną kwotę kredytu bank nam udzieli, jaka będzie orientacyjna wysokość raty, jakie dokumenty będą potrzebne i jak wyglądał cały proces uzyskania kredytu. Wbrew pozorom jest to bardzo ważne dla naszego komfortu psychicznego, ponieważ boimy się rzeczy nieznanych. Jeśli dowiemy się wszystkiego , co nas czeka, to będzie nam łatwiej przejść całą drogę spokojnie i bez niepożądanych emocji. Dobry doradca poprowadzi nas za rękę i doprowadzi do szczęśliwego zakończenia. Na końcu nasze zadowolenie będzie tym większe, im mniej nerwów zużyjemy na cały proces. Nasz sen przez wiele lat będzie spokojny i nie dopadnie nas depresja z powodu poczucia, że coś mogliśmy zrobić lepiej.
Konstrukcja kredytu hipotecznego w każdym banku wygląda podobnie, natomiast różnice tkwią w szczegółach procedur bankowych. I tak nie w każdym banku zostaną zaakceptowane dochody z umów zlecenia/dzieło w takiej wysokości, jak wpływają na konto. Jedne wymagają stażu pracy minimum 3 miesiące, w innym konieczne będzie udokumentowanie zatrudnienia z ostatnich 12 miesięcy. Druki zaświadczeń o zarobkach mają różną konstrukcję. W niektórych trzeba wpisać średni dochód netto/brutto z ostatnich 3 miesięcy, w innych z sześciu, a jeszcze w innych z dwunastu. Oczywiście dla nas będzie ten lepszy, gdzie nasze średnie wynagrodzenie będzie najwyższe. Wtedy ten aspekt będzie decydował o wyborze banku. Jeśli mamy umowę na czas określony, to warto sprawdzić ile czasu musi pozostać do jej końca, aby bank przyjął go do zdolności. Każdym bank będzie akceptował inny okres na przód. Okres prowadzenia działalności gospodarczej w jednym wystarczy 6 miesięcy, w innym minimum 2,5 roku. Poniesione koszty na budowę domu lub remont jednym trzeba udokumentować poprzez pokazanie faktur, w innym wystarczą zdjęcia. Nie każdy bank zaakceptuje dochody z zagranicy, jak również nie każdy udzieli kredytu obywatelowi innego kraju.
Oczywiście jest mnóstwo jeszcze innych różnic, które mogą wpłynąć na to czy nasz wybór banków będzie trafny. Dlatego tak ważne jest prześwietlenie naszej sytuacji i potrzeb. Konsekwencją złego dobrania oferty banków może skutkować tym, że będziemy zmuszeniu wziąć ofertę banku, która niekoniecznie będzie dobra lub przełknąć gorzką pigułkę z powodu decyzji negatywnej. Zła oferta, to większy koszt naszego kredytu i wyższa rata. Doliczyć do tego brak komfortu psychicznego, poczucie bycia oszukanym i cały czar oraz radość z upragnionego, własnego M pryska bezpowrotnie.
Trafny dobór banków pozwoli na sprawny i szybki proces. Bardzo ważne jest gdzie i z kim będziemy współpracować. Uważnie i starannie weryfikujmy doradcę, który będzie nam pomagał w uzyskaniu kredytu. Ma on nam pomóc nie tylko w doborze banków, ale w całej dokumentacji kredytowej. Część dokumentów może zgromadzić sam, aby nas odciążyć. Dobry doradca posiada takie cechy jak: empatia (wczuwa się w potrzeby klienta i uważnie słucha), kompetentny (zna oferty i procedury bankowe, można zadawać szczegółowe pytania i w ten sposób sprawdzić, czy zna odpowiedzi i jest kompetentny), skuteczny (od tego zależy decyzja pozytywna i wyniki negocjacji) oraz szybki (wnioski po spisaniu muszą trafić do analizy jak najszybciej). Ponadto zna rynek, przepisy prawa i posiada doświadczenie. Im więcej danych na początku zbierze doradca, tym lepiej nam dobierze ofertę. Optymalnie składamy wnioski do 3-5 banków. Przy mało skomplikowanym przypadku wystarczą 3, przy bardziej złożonym może być nawet 5-6. Nie należy przesadzać, ponieważ każdy bank zapyta się o nas w Bankowej Informacji Kredytowej (BIK) i w naszym raporcie dotyczącym historii kredytowej pojawi się tyle zapytań o nas, ile złożyliśmy wniosków. Zbyt duża ilość może spowodować podejrzenia, że klient z jakiś powodów obawia się nie otrzymania kredytu i dlatego złożył dużą ilość wniosków. Ponadto nasza ocena punktowa stosowana przez BIK może ulec obniżeniu i spowodować gorszą ofertę lub nawet decyzję negatywną.
Kiedy mamy już zrobioną analizę i wybrane banki, do których udamy się po kredyt, czas na zebranie dokumentów. Razem z wnioskiem składamy standardowe dokumenty, które są wymagane zgodnie tak zwaną ,,czeklistą” danego banku.
Dokumenty dzielimy na finansowe – mogą to być: druki zaświadczeń o zarobkach wypełnione przez pracodawcę, wyciągi z konta osobistego, formularze RMUA, zaświadczenia z ZUS-u i US – o ile są potrzebne, wyjaśnienia pracodawcy np. nietypowego wypłacania wynagrodzenia lub zaświadczenie o przedłużeniu umowy o pracę, umowa o dzieło lub zlecenia, umowa najmu, wydruki z Książki Przychodów i Rozchodów, bilans, Rachunek Zysków i Strat, oraz inne dotyczące naszego źródła dochodu.
Druga grupa, to dokumenty nieruchomości – Księga Wieczysta, Akty własności zbywcy, orzeczenie sądu o nabyciu spadku, przydział lokalu lub inne potwierdzające własność nieruchomości, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni, wspólnocie czy Gminie, wypis i wyrys z rejestru gruntów, pozwolenie na budowę, decyzja o podziale lub scaleniu działek oraz inne, uzależnione od konkretnej sytuacji.
Kolejna grupa dokumentów, to dokumenty osobiste. Należą do nich między innymi: dokumenty tożsamości, Akt małżeństwa lub rozdzielności majątkowej oraz inne, które będą wymagane przez bank.
W przypadku kredytu konsolidacyjnego, bank poprosi do umowy kredytowe, wyciągi, opinie lub zaświadczenia z banków, w których będą spłacane zobowiązania. Jeśli zobowiązanie spłacane kredytem konsolidacyjnym jest widoczne w Bankowej Informacji Kredytowej, bank raczej poprosi o opinie. Natomiast
Część dokumentów mamy dostępnych od ręki, więc od razu możemy dostarczyć je doradcy, nawet jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Większość druków bankowych może być wypełnionych wcześniej. Druki zaświadczeń warto dać pracodawcy do wypełnienia kilka dni wcześniej, niż data podpisania umowy przedwstępnej. Po to tylko, aby po podpisaniu jej nie tracić czasu. W umowie mamy bowiem zapisany konkretny termin, do którego musimy się wyrobić. Te kilka dni może okazać się zbawienne w przypadku gdyby bank wydłużył czas analizy lub będziemy musieli do banku dostarczyć dodatkowe dokumenty, które nie będą osiągalne od zaraz.
Dobrze, aby doradca wypełnił za nas druki bankowe, a my tylko sprawdzimy, czy nie ma jakiś błędów. Jeśli składamy do czterech banków, to druków do wypełnienia będzie dużo. Gdybyśmy musieli je sami wypełnić, zajęło by na to nawet kilka godzin. Doradca zna wnioski i wie co musi się w nich znaleźć, przez co zrobi to szybko i dużo szybciej od nas. Dodatkowo doradca może za nas załatwić dokumenty nieruchomości od dewelopera czy z agencji nieruchomości. UWAGA! Po dostarczeniu całego kompletu dokumentów i wypełnieniu druków bankowych, nasze wnioski najpóźniej po 2 dniach muszą znaleźć się w banku. Pamiętajmy o ograniczonym czasie, jakim dysponujemy. Niedopuszczalne jest, aby doradca przetrzymał wnioski u siebie.
Powinniśmy na bieżąco być informowani o tym, co się dzieje w trakcie analizy. Oczywiście nie musi to być codziennie. Po pierwsze może nie być świeżych informacji, po drugie musimy zaufać doradcy, że dopilnuje naszych spraw i dać mu spokojnie pracować. Gdyby jednak długo się nie odzywał, warto kontrolnie zadzwonić.
Wszystkie dokumenty z wniosku kredytowego są gruntownie analizowane przez analityka prawnego (poprawność dokumentacji pod względem prawnym), technicznego (stan techniczny nieruchomości) oraz finansowego (ocena klienta – jego zdolności kredytowej, jakości baz danych).
Na samym początku wniosek jest weryfikowany pod względem kompletności. Jeśli czegoś brakuje lub potrzebny będzie dodatkowy dokument, musimy natychmiast go dostarczyć. Na tym etapie zwykle są również sprawdzane różne bazy, gdzie bank uzyskuje informacje na nasz temat. Czy przypadkiem nie mamy zastrzeżonego dokumentu tożsamości i czy prawidłowo obsługujemy nasze zobowiązania. Sprawdzane są najczęściej takie bazy jak:

    1. MIG – DZ – Związek Banków Polskich ” Dowody Zastrzeżeń ” Baza Dokumentów Zastrzeżonych, dowody osobiste, paszporty (Warszawa)
    2. MIG – BR Związek Banków Polskich ” bankowy rejestr” międzybankowa informacja gospodarcza (Warszawa)
    3. BIK S.A. Biuro Informacji Kredytowej SA (Warszawa)
    4. Oraz własne bazy, czyli weryfikowane są wewnętrzne bazy danego banku

Bazy te banki sprawdzają elektronicznie i w kilka chwil wiedzą o nas wszystko. Każdy bank zamawia różny zakres informacji, jaki chce otrzymać, dlatego czasem te informacje mogą być inne w różnych bankach.
PAMIĘTAJMY! Raz na 6 miesięcy można wziąć swój szczegółowy raport bezpłatnie. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych (art. 32 ust. 5) osoby zainteresowane, dostępem do swoich danych częściej niż raz na 6 miesięcy mogę skorzystać z: Raport PLUS oraz Raport PLUS z Informacją o Ocenie Punktowej. Oba są płatne. Wnioski o wydanie raportu składane drogą korespondencyjną należy przesyłać do siedziby Biura Obsługi Klienta listem poleconym lub osobiście w Biurze Obsługi Klienta BIK, znajdującym się w Warszawie, przy ul. Postępu 17A, Tel. +48 / 22 310 4444, +48 / 22 348 4444 . Przydatne informacje można znaleźć pod adresem: http://www.bik.pl/. Ponadto, mało kto wie, że można uzyskać swój raport z historią kredytową drogą on-line poprzez pobranie go za pośrednictwem konta osobistego. Biuro Informacji Kredytowej wprowadziło taką możliwość poprzez internetowe konto bankowe z dostępem do bankowości elektronicznej – iPKO, Inteligo oraz Meritum Bank ICB.
Poniższa tabelka zawiera wysokość opłaty za poszczególne rodzaje raportów.

2

Analityk w trakcie analizy zawsze może poprosić o dodatkowe wyjaśnienia lub dokumenty. Trzeba dostarczyć je jak najszybciej, aby niepotrzebnie nie przedłużać procesu. Póki analityk nie otrzyma tego, czego chce, przez ten czas nic nie zrobi z wnioskiem, bowiem do podjęcia decyzji musi mieć dodatkowe dane o które poprosił. Krótko mówiąc, nasz wniosek odłoży na półkę.
Długość procesu analizy wniosku kredytowego zależy od szybkości działania danego banku, czyli sprawnego procesu oraz od ilości aktualnie złożonych wniosków. Czasem bywa tak, że do jakiegoś banku wpłynie zdecydowanie więcej wniosków, niż zwykle (np. w skutek promocji czy zmiany przepisów) i wtedy zespół analityków nie nadąża przerobić zwiększoną ilość dokumentów. Występują wtedy opóźnienia i decyzja wydawane są po terminie znacznie odbiegającym od średniego czasu w innych bankach. Średnio na rynku taki proces może trwać od 3 do nawet 60 dni. Wszystko zależy od banku i złożoności danej sytuacji. Każda sytuacja jest inna i czasem konieczne jest indywidualne podejście, co może powodować wydłużenie czasu.
Banki procesują wnioski w dwojaki sposób.
1. Pierwszy sposób polega na wydaniu decyzji wstępnej lub promesy. Decyzja wstępna jest bezpłatna, natomiast za promesę najczęściej trzeba zapłacić. Zwykle ich ważność wynosi 30 dni. Polega na ograniczeniu analizy do oceny zdolności kredytowej i sprawdzenie klienta w bazach (np. BIK, BIG). Warto tą formę brać pod uwagę, jeśli chcemy sprawdzić czy w ogóle bank chce nam udzielić kredytu. W przypadku, gdy boimy się, że nie będziemy mieć zdolności kredytowej, nie jesteśmy pewni, czy w naszym raporcie BIK jest wszystko w porządku lub po prostu nie chcemy ryzykować utraty zadatku wskutek nieotrzymania kredytu, wtedy warto z tej opcji skorzystać. Następnie bank poprosi o dokonanie opłaty za wycenę lub inspekcję nieruchomości, po czym będzie kontynuował analizę, aby wydać decyzję ostateczną.
2. Drugi sposób polega na wydanie pełnej decyzji kredytowej, często warunkowej. Wydawana jest po przeanalizowaniu dokumentów kredytobiorcy i nieruchomości. Zwykle jest warunkowa, co oznacza że trzeba będzie dostarczyć jeszcze jakieś dokumenty. Po spełnieniu warunków, bank sporządza umowę kredytową.
Bank potrzebuje na sporządzenie umowy kredytowej 1-5 dni. Uzależnione jest to od wewnętrznych procedur bankowych. W umowie mogą pojawić się dodatkowe warunki: do podpisania umowy, do uruchomienia kredytu i po uruchomieniu kredytu. Trzeba się z nimi bardzo uważnie zapoznać i bez zbędnej zwłoki spełnić. Po podpisaniu umowy, bank uruchamia kredyt. Zwykle banki mają na 3-10 dni, ale robią to najszybciej, jak to możliwe. Przelew do zbywcy może być wykonany nawet tego samego dnia co podpisanie umowy. Gdy mamy do czynienia z Rynkiem wtórnym, najpierw podpisujemy umowę w banku, potem z umową udajemy się do Notariusza. Podpisany Akt Notarialny musi trafić do banku, aby można było przelać środki do zbywcy. Natomiast przy rynku pierwotnym pieniądze są uruchamiane przez bank po dostarczeniu od dewelopera umowy przelewy wierzytelności. Akt Notarialny przenoszący własność podpiszemy dopiero po oddaniu do użytkowania inwestycji.
Należy pamiętać, by po podpisaniu umowy z bankiem złożyć w Urzędzie Skarbowym deklaracji PCC-3 i opłacić 19 zł. Mamy na to dwa tygodnie. Za niedopełnienie tego obowiązku grozi kara, która na pewno będzie dolegliwa.
Reasumując. Bardzo ważne, aby wniosek zawierał wszystkie dokumenty wymagane przez bank zgodnie z czeklistą. W przypadku jakichkolwiek pytań lub prośby analityka o dodatkowy dokument, trzeba je spełnić natychmiast. Nie zwlekamy, aby wniosek nie leżał zbyt długo na półce lub nie trafił z powrotem na początek kolejki. Wtedy mamy szansę na szybki i sprawny proces.
Pamiętajmy, że możemy negocjować z bankiem warunki udzielenia kredytu. To, czy bank będzie zainteresowany udzieleniem nam kredytu na lepszych warunkach, zależy od kwoty kredytu, wysokości naszych dochodów, posiadanych aktywach czy wykonywanego zawodu. Czasami można liczyć na lepsze warunki, jeśli jesteśmy długoletnimi klientami banku. Jednak nie można liczyć na zbyt wiele.

Na co musisz uważać, aby później nie żałować?
Bezwarunkowo trzeba przeczytać umowę. Aby nie robić tego na szybko w dniu jej podpisywania, warto poprosić o kopię do domu. W domu, na marginesie, można będzie zapisać pytania, które zadamy w banku.
Podstawową rzeczą na którą powinniśmy zwrócić uwagę, to realny koszt kredytu, ile wynosi oprocentowanie karne, czy zostały poprawnie wpisane nasze dane osobowe, czy wszystkie parametry takie jak: marża, wcześniejsza spłata, przewalutowanie – jeżeli weźmiemy kredyt w walucie obcej, ubezpieczenie pomostowe – są zgodne z tym co było w decyzji kredytowej. Podpisując umowę należy zwrócić uwagę na to, czy bank wymaga dostarczania dodatkowych dokumentów potwierdzających po uruchomieniu. Warto również sprawdzić, jak będzie zmieniało się oprocentowanie kredytu, od czego będzie zależała ta zmiana i w jakich terminach będzie występowała.
Warto też przeczytać regulamin udzielania kredytów hipotecznych. Możemy o niego poprosić już przy spisywaniu wniosków, aby mieć więcej czasu na zapoznanie się z nią. Znajdują się w nim zapisy, których może nie być w umowie. Warto także zadbać o to, aby przed podpisaniem umowy zapoznać się z aktualną tabelą opłat i prowizji, która jest dostępna na stronach internetowych danego banku.
Gdyby jednaj zdarzyło się, że wybierzemy kredyt, który okaże się być niewłaściwym, to nie należy się zamartwiać. Wystarczy, że zaciągniemy tzw. kredyt refinansowany. Nowym kredytem w innym banku spłacamy stary. Często zdarza się, że zaciągniemy go na lepszych warunkach, niż mamy obecnie. Niestety, nie każdy o tym wie i dlatego przez lata pozostają w niekorzystnej sytuacji.

Powody nie otrzymania kredytu i co zrobić, aby zmienić decyzję negatywną w pozytywną!

Co zrobić, kiedy otrzymamy odmowę udzielenia kredytu? Czy to całkowicie przekreśla nasze marzenia na własne mieszkanie? Niekoniecznie. Wszystko zależy co było powodem odrzucenia wniosku.
Najczęściej powodem decyzji negatywnej jest brak zdolności. W tym przypadku możemy poprosić kogoś, aby użyczył nam swojej zdolności poprzez przystąpienie do kredytu. Kiedy nasz dochód wzrośnie, kredytobiorcę posiłkowego będzie można wypisać z kredytu. Druga możliwość, to obniżenie kwoty kredytu poprzez wniesienie wkładu własnego. Pozwoli to na obniżenie raty i poprawienie naszej zdolności. Czasem wystarczy odwlec decyzję o wzięciu kredytu o kilka miesięcy. Jeśli nasze wynagrodzenie w jakimś okresie w ciągu roku jest wyższe, bo pracodawca wypłaca roczne premie, nagrody lub ,,13”, to nasze średnie wynagrodzenie z 3 lub 6 miesięcy w tym okresie będzie wyższe. Warto to wykorzystać.
W przypadku, gdy bank nie zaakceptował naszych dochodów w pełnej wysokości, być może wystarczy złożyć wniosek do innego banku, który bez problemu weźmie nasze dochody w pełnej wysokości.
Gorzej jeśli powodem decyzji negatywnej była zła historia kredytowa. Należy wtedy zapoznać się ze swoim raportem i zobaczyć dokładnie co było powodem. Czasem wystarczy dostarczyć do banku wyjaśnienie lub stosowne dokumenty, które pozwolą wyjaśnić powody zaistniałej sytuacji. Dobrze sprawdzić również, które banki akceptują opóźnienia i maksymalnie ile dni. Jeśli nasze opóźnienia nie przekroczyły 90 dni i były sporadyczne, to jeszcze nie wszystko stracone. Powyżej 90 dni raczej mało prawdopodobne, aby udało się uratować kredyt.
Rzadziej powodem nieprzydzielenia kredytu jest zły stan techniczny nieruchomości lub zawiły stan prawny. Innym powodem może być nieakceptowany deweloper. Jeśli stan prawny nieruchomości jest niejasny, to może wystarczy sprawdzić czy istnieją dokumenty mogące to wyjaśnić. Natomiast jeśli stan techniczny budzi wątpliwości , to powinno wystarczyć oświadczenie, że przeprowadzimy w nim remont lub podwyższymy nasz kredyt o koszt remontu.
Problem może pojawić się przy budowie domu systemem gospodarczym. Bank mają swój określony koszt wybudowania 1 m2 domu. Średnio wacha się to miedzy 2000 a 2500 zł za 1 m2. Jeśli zawnioskujemy o mniej, to bank może odmówić udzielenia kredytu. Wystarczy, że zmienimy nasz kosztorys podwyższając kwoty poszczególnych prac lub wniesiemy wkład własny.

Co zrobić, jeśli życie zmieni Twoje plany?
Trudne sytuacje życiowe niestety każdemu mogą się zdarzyć i na dodatek nie umiemy ich przewidzieć. Nagłe wydatki oraz zły stan Twoich finansów, może spowodować problemy z regularną spłatą kredytu. Bank może wypowiedzieć umowę kredytu w całości lub w części albo zażądać dodatkowego zabezpieczenia w postaci dodatkowej nieruchomości lub przystąpienia do kredytu osoby trzeciej. Zawsze, jak tylko pojawia się problemy należy pójść do banku i porozmawiać o narzędziach jakie może uruchomić w celu pomocy w naszej trudnej sytuacji. Czasem wystarczy wydłużenie okresu kredytowania i przez to obniżenie raty kredytu, a czasem pomoże zawieszenie przez pewien czas spłaty części lub całości raty. Pamiętajmy jednak o tym, że bank się upomni o zwrot całej, należnej kwoty. Nie warto liczyć, że nam coś anuluje lub umorzy.
Co zrobić z kredytem jeśli małżeństwo się rozwodzi? Na początku warto ustalić, który ze współmałżonków przejmie kredyt na siebie. Jeśli obecny kredyt ma dobre parametry, to wystarczy że poprosimy bank, aby został sporządzony aneks do umowy zmieniający kredytobiorców. W tej sytuacji na pewno będzie konieczne przedstawienie aktualnych dokumentów finansowych potwierdzających posiadanie zdolności do obsługi kredytu.
Można również przenieść kredyt do innego banku, na lepsze warunki. W tej sytuacji wystarczy, że do nowego kredytu przystąpi ta osoba, która będzie przejmowała cały kredyt. Oczywiście procedura wtedy jest standardowa. Trzeba złożyć w banku pełną dokumentację dotyczącą naszej sytuacji finansowej i nieruchomości.

W przypadku, gdy przestaniemy całkowicie spłacać kredyt, bank nalicza odsetki karne. Niestety są one dużo wyższe od standardowego oprocentowania i wynosić mogą nawet powyżej 20%. W najgorszym przypadku bank może zabrać nam nieruchomość, sprzedać ją, a uzyskane środki przeznaczy na zaspokojenie swoich wierzytelności. Jak zabraknie środków, to dalej będzie egzekwował od nas zwrot brakującej kwoty. Jeśli zostaną, bank odda nam nadwyżkę. Warto rozważyć sprzedaż mieszkania, zanim zrobi to bank. Na pewno to będzie dla nas korzystniejsze, ponieważ mamy większą szansę na uzyskanie wyższej ceny sprzedaży.
Bank może wpisać nas do baz danych, jako niesolidnych klientów. Oczywiście nie będziemy tam widnieć całe życie. W niektórych sytuacjach możemy wykreślić wpis świadczący o naszej niesolidności wobec banków, ale nie zawsze się to udaje. Zgodnie z nowelizacją Prawa Bankowego, która weszła w życie z dniem 16 czerwca 2005 roku, zawarto przypadki, kiedy zły wpis możemy wymazać a kiedy nie. Ustawa ta precyzuje sytuacje kiedy bank może przetwarzać nasze dane nawet bez naszej zgody, a także przez jaki okres.
Dane o wygasłych zobowiązaniach klientów wobec banku lub innej instytucji upoważnionej do udzielania kredytów, którzy podpisali umowę z bankiem lub tą instytucją po wejściu w życie nowelizacji Prawa bankowego i terminowo regulowali swoje zobowiązania z niej wynikające są przetwarzane przez BIK na podstawie udzielonej przez nich zgody – zgodę taką można w każdej chwili cofnąć. Dane o wygasłych zobowiązaniach klientów wobec banku lub innej instytucji upoważnionej do udzielania kredytów mogą być przetwarzane bez ich zgody przez okres 5-letni, jeśli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

    1. klient nie wykonał zobowiązania lub dopuścił się zwłoki powyżej 60 dni,
    2. po zaistnieniu okoliczności, o których mowa jest w pkt (1) a upłynęło, co najmniej 30 dni od poinformowania tego klienta przez bank lub inną instytucję ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów, o zamiarze przetwarzania dotyczących go informacji stanowiących tajemnicę bankową bez jego zgody.

Nie powinniśmy się zatem spóźniać więcej niż 60 dni, wtedy każde zobowiązanie po całkowitej spłacie możemy wykreślić, ale tylko i wyłącznie poprzez cofniecie zgody na przetwarzanie danych.
Banki zamieszczając dane klientów w bazie BIK działają na podstawie prawa bankowego. Art. 105 ust. 4 ustawy prawo bankowe uprawnia do przekazania danych, a art. 105a prawa bankowego reguluje przetwarzanie danych po wygaśnięciu zobowiązania.
Warto sprawdzić, czy w razie problemów ze spłatą bank będzie składać wniosek o wpis do rejestru nierzetelnych dłużników. Trzeba zapytać do jakiego rejestru to uczynią i na jak długo nasze dane będą w nim przechowywane. Ustalmy jaka jest procedura ich wykreślenia, aby odpowiednio zareagować, kiedy będzie to możliwe.